Immobilie in der Insolvenz

Haben Sie sich für ein Insolvenzverfahren entschieden und möchten Sie Ihre Immobilie trotzdem versuchen zu retten, sollten Sie zunächst mit der Hypothekenbank klären, ob sie mit einer Fortführung des Vertragsverhältnisses einverstanden ist, auch wenn Sie einen Insolvenzantrag stellen. Gab es bislang keine gravierenden Zahlungsstockungen, sollte dies kein Problem sein. Bausparkassen sind hier allerdings mit „Vorsicht zu genießen“ – fragen Sie unbedingt hierzu in deren Rechtsabteilung nach!!!

Hat die Bank einer Fortführung zugestimmt, dürfen Sie nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Zahlungen aus Ihrem unpfändbaren Einkommen an die Hypothekenbank leisten. Da es in diesem Punkt immer wieder zum Streit mit dem Insolvenzverwalter kommt, ist eine Zahlung der Raten durch Dritte, die sichere Variante.

Sie sollten sich sehr ernsthaft fragen, ob Sie die Fortsetzung der Ratenzahlungen trotz Insolvenzverfahren langfristig sicher stellen können, da Ihnen ja nur der pfändungsfreie Betrag zur Verfügung steht.

Übersteigt die aktuelle Forderung der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger den Wert der Immobilie, wird ein Insolvenzverwalter i.d.R. kein Interesse an der Versteigerung der Immobilie haben. Existiert kein potentieller Käufer, wird er die Immobilie aus der Insolvenzmasse freigeben. D.h., Schuldner und Gläubiger, die im Grundbuch eingetragen sind, entscheiden wieder allein über alle Belange, die die Immobilie betreffen. Ab Freigabe ist damit auch wieder der Schuldner zuständig für alle neuen Verbindlichkeiten, die im Zusammenhang mit der Immobilie nach Insolvenzeröffnung neu entstehen.

Eine selbstgenutzte Immobilie muss also im Insolvenzverfahren nicht verloren gehen!

Forderungen aus Strom- und Heizungsabrechnungen, Hausverwaltungskosten, kommunale Steuern sowie Müll- und Abwassergebühren, die nach Insolvenzeröffnung entstehen, stellen neue Schulden dar, für die es im Insolvenzverfahren keine Restschuldbefreiung geben wird. Bis zur Freigabe der Immobilie durch den Insolvenzverwalter haftet die Insolvenzmasse für die Zahlung dieser Beträge. Der Schuldner kann somit Rechnungen dieser Gläubiger an den Insolvenzverwalter weitergeben. Dies führt häufig zur schnellen Freigabe der Immobilie. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist die schnelle Freigabe durch den Verwalter immer oberstes Ziel. Bei vermieteten Immobilien ist es umgekehrt und eine möglichst späte Freigabe durch den Verwalter muss das Ziel sein.

Im Laufe des gerichtlichen Insolvenzverfahrens muss die Bank entscheiden, ob sie die Forderung beim Insolvenzverwalter anmeldet oder darauf verzichtet. Üblicherweise meldet die Bank die Forderung an und der Verwalter erkennt sie „für den Ausfall an“. Dies heißt, dass die Bank spätestens am Ende des gerichtlichen Verfahrens (also ungefähr ein Jahr nach Eröffnung) die Immobilie verwerten und den Schaden, der ihr entstanden ist, benennen muss. Tut sie dies nicht wird der Insolvenzverwalter die Forderung aus der Gläubigertabelle streichen. Damit wird die Bank aus dieser Sache nie wieder gegen Sie persönlich vorgehen können; wohl aber gegen Ihre im Grundbuch eingetragene Immobilie.

Machen Sie sich klar, dass alle wertsteigernden Maßnahmen an der Immobilie die Möglichkeiten zum freien Verkauf erhöhen! Renovierungsarbeiten etc. werden also nur dann ein Vorteil für Sie sein, wenn Sie durch den Verkauf der Immobilie das Insolvenzverfahren beenden können. Nach Freigabe der Immobilie durch den Insolvenzverwalter und bei gleichzeitiger Erfüllung des Vertrages mit der Hypothekenbank können Sie soviel renovieren wie Sie möchten (und Geld haben).

Hat der Insolvenzverwalter die vom Schuldner selbstgenutzte Immobilie noch nicht freigegeben, kann er vom Insolvenzschuldner eine angemessene Nutzungsentschädigung verlangen, wenn dieser keine Zahlungen an den Hypothekengläubiger leistet. Zur Zahlung kann allerdings nur der Schuldner selbst herangezogen werden, nicht die Familienmitglieder. Bewohnt eine 4-köpfige Familie eine Wohnung würde somit 1/4 einer ortsüblichen Miete vom Schuldner verlangt werden können.

Nach Freigabe der Immobilie durch den Insolvenzverwalter entfällt das Recht des Verwalters auf Einzug einer Nutzungsentschädigung!

Wie bereits erwähnt, können bei leerstehenden Eigentumswohnungen nach Insolvenzeröffnung und nach der Freigabe der Immobilie durch den Insolvenzverwalter neue Schulden entstehen, insb. durch die monatlichen „Hausgelder“ und durch kommunale Abgaben. Der Schuldner setzt sich dadurch wegen dieser neuen Gläubigerforderungen den üblichen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus, obwohl ein Insolvenzverfahren läuft.

Wird die Immobilie irgendwann versteigert (oder verkauft), hat der Notar darauf zu achten, dass die nach Insolvenzeröffnung neu entstandenen Forderungen von Kommune und Hausverwaltung vorrangig vor dem erstrangig im Grundbuch eingetragenen Gläubiger beglichen werden. Allerdings ist der Betrag, der an die Hausverwaltung vorrangig abzuführen ist auf max. 5% vom Verkaufserlös begrenzt. Übersteigt die Forderung der Hausverwaltung diese 5%-Grenze kann der übersteigende Betrag gegen den ehemaligen Eigentümer weiterverfolgt werden.

Käufer und Verkäufer einer Immobilie haften gesamtschuldnerisch für offene Forderungen aus Hausnebenkosten.

Theoretisch ist es denkbar, dass Sie ein Insolvenzverfahren durchlaufen haben und nach dem Ende des Verfahrens noch Eigentümer Ihrer Eigentumswohnung sind, auch wenn Sie gehofft hatten durch ein Insolvenzverfahren den Klotz „Schrottimmobilie“ endlich los zu werden. Sie haften in einer solchen Situation, wie oben beschrieben, für alle neu (also nach Eröffnung) im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden Forderungen. Solange die Immobilie vermietet ist, ist das Haftungsrisiko gering. Im Normalfall werden die Einnahmen aus der Miete ausreichen, um die Kosten für Grundabgaben, Müll- und Kanalgebühren und die Kosten der Hausverwaltung zu decken.

Handelt es sich bei der Immobilie nicht um eine Wohnung, sondern um ein eigenes Haus, können Sie das Eigentum an dem Haus aufgeben. Ein solcher Schritt könnte insb. bei "Schrottimmobilien" Sinn machen, da die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass sie keinen Käufer finden werden und Sie selbst nicht im Haus wohnen wollen bzw. können (siehe oben).

Was ist zu tun: Sie schreiben dem Grundbuchamt der Stadtverwaltung in der das Haus liegt und erklären formlos, dass Sie mit diesem Schreiben verbindlich die Aufgabe Ihres Eigentums erklären. Fügen Sie einen Grundbuchauszug bei. Viele Kommunen werden dies nicht gern sehen und Ihnen diesen Schritt versuchen zu erschweren. Bleiben Sie hart und berufen Sie sich auf §928 BGB.

㤠928 Aufgabe des Eigentums, Aneignung des Fiskus

(1) Das Eigentum an einem Grundstück kann dadurch aufgegeben werden, dass der Eigentümer den Verzicht dem Grundbuchamt gegenüber erklärt und der Verzicht in das Grundbuch eingetragen wird.

(2) Das Recht zur Aneignung des aufgegebenen Grundstücks steht dem Fiskus des Landes zu, in dem das Grundstück liegt. Der Fiskus erwirbt das Eigentum dadurch, dass er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lässt.“

Diese Möglichkeit besteht unabhängig davon, ob Gläubiger im Grundbuch eingetragen sind oder nicht.