S.I.B. Solingen Schulden- und Insolvenzberatung Roland Dingerkus

Umgang mit einer gescheiterten Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung

Sicher haben Sie sich schon einige Monate mit der Entscheidung gequält, ob Sie es irgendwie schaffen können Ihre Immobilie zu retten. Wahrscheinlich haben Sie vergeblich mit der Bank über eine Stundung oder eine Reduzierung der Raten verhandelt. Erste Verkaufsbemühungen waren erfolglos und irgendwie auch ein bisschen halbherzig von Ihnen eingeleitet worden. Vielleicht haben Sie sich schweren Herzens entschieden nun einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Der Makler will Ihnen nichts vor machen und geht davon aus, dass der erzielbare Preis deutlich unterhalb der Schulden bei der Bank liegen wird. Außerdem hat die Bank angekündigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 20.000,-€ von Ihnen verlangen zu wollen.

Wie können Sie einer solchen Situation mit möglichst wenig Schaden entfliehen? Folgendes sollten Sie beachten:

• Wer ist Eigentümer der Immobilie? Wer hat die Darlehensverträge mit der Bank / den Banken unterschrieben?
  Insbesondere bei getrennt lebenden oder geschiedenen Eheleuten sollten Sie Ihre finanzielle Situation offen mit dem zweiten Darlehensnehmer besprechen.

• Sollten Sie noch nicht ganz entschieden sein, ob Sie wirklich aufgeben wollen: Prüfen Sie möglichst nüchtern, unter welchen Bedingungen Sie die Immobilie erhalten könnten. Lassen Sie sich nicht von der Hypothekenbank die Ratenhöhe diktieren, auch wenn deren Forderung im Grundbuch eingetragen ist und damit eine Zwangsversteigerung droht. Entscheiden Sie zunächst, was Sie maximal zur Rückführung des Darlehens beitragen können. Dann erst gehen Sie in die Verhandlung mit der Bank. Ich weiß, dass diese Denkweise ungewohnt ist, aber sie ist wichtig! Nur so werden neue (Finanz-) Löcher verhindert, die zwangläufig entstehen, wenn Sie dem Diktat der Bank folgen würden.

• Haben die Banken zusätzliche Sicherheiten, deren Verlust nun droht?

• Wer könnte außer einem Makler noch beim Verkauf hilfreich sein? Üblicherweise sind die Hausbank, die finanzierende Hypothekenbank oder ortsansässige Makler erste Ansprechpartner. Auch Firmen die durch Auktionen einen Verkauf realisieren, können erfolgreich sein!

• Prüfen Sie, ob die Bank beim Verkauf der Immobilie an Sie Beratungsfehler gemacht hat. Ist der Wert der Immobilie heute deutlich niedriger als beim Kauf sollten Sie diesen Punkt genau prüfen! Immer wieder gibt es neue gerichtliche Entscheidungen durch die sich Informationsanforderungen an die Hypothekenbank erhöhen. Die Folge einer rechtwidrigen Vertragskonstruktion kann sein, dass Sie nur noch das tatsächlich erhaltene Geld zurückzahlen müssen, nicht also die Zinsen und Kosten. In jedem Fall verbessert sich Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Ein Beispiel: Bank verzichtet auf Vorfälligkeitsentschädigung – Sie verzichten auf Klage wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung! (Fast alle Altverträge aus der Zeit vor 2011 sind fehlerhaft in der Widerrufsbelehrung!)

• Bedenken Sie, dass der Verzugszinssatz, den Ihnen die Hypothekenbank nach Kündigung der Kredite in Rechnung stellen darf, 2,5% über dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank bzw. der europäischen Zentralbank liegen darf. Im Juli 2014 lag dieser bei -0,73%. D.h., die Bank darf Ihnen als „Verzugsschaden“ nur 1,77% in Rechnung stellen. Der Vertragszinssatz, den Sie an Ihre Bank zahlen müssen, liegt sicher höher!

• Soll eine Immobilie frei verkauft werden, müssen Regelungen mit allen Gläubigern, die im Grundbuch eingetragen sind, getroffen werden, da der neue Eigentümer üblicherweise ein lastenfreies Grundbuch erhalten möchte. In Absprache mit den eingetragenen Gläubigern, dem Notar und dem Verkäufer sollten Lösungen gesucht werden. Diese könnten so aussehen, dass erstrangig im Grundbuch eingetragene Gläubiger auf einen kleinen Teil ihrer Ansprüche zu Gunsten nachrangiger Gläubiger verzichten. Gegen Zahlung eines kleinen Vergleichsbetrages verzichten diese dann i.d.R. auf eine Blockade des Verkaufes. Verweigert ein nachrangiger Gläubiger die Zustimmung und führt diese Weigerung zum Scheitern des Verkaufes, könnte sich dieser Gläubiger schadenersatzpflichtig machen, falls der spätere Versteigerungserlös deutlich unter dem aktuellen Kaufpreis liegt.

• Jeder Gläubiger der im Grundbuch eingetragen ist, kann die Zwangsversteigerung betreiben, wenn er eine realistische Aussicht hat, einen Erlös aus dem Verkauf der Immobilie zu erzielen. Liegt der Verkehrswert (= Marktwert) einer Immobilie so niedrig, dass die aktuelle Forderung des erstrangig in Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Gläubigers bereits höher ist als der Wert, werden die nachfolgenden Gläubiger die Zwangsversteigerung i.d.R. nicht erfolgreich betreiben können. In diesem Fall könnte nur der erstrangige Gläubiger die Zwangsversteigerung durchsetzen.

• Nachdem ein berechtigter Gläubiger einen Antrag auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht gestellt hat, wird ein Gutachten von einem vereidigten Sachverständigen erstellt. Spätestens dann wird der Wert deutlich.